[참고]일조권 및 조망권에 대한 기본적 이해
no : 57    등록일 : 2013-08-30    조회수 : 2810
근래에 들어 도심지내 재건축, 재개발 등과 함께 공동 주택 단지의 유형이 점점 더 고층화, 고밀도화, 대형화되면서 단지 내 세대별 주거 환경의 격차는 더욱 심화되고 있다. 이러한 현상으로 세대별 주거 환경이 구매 결정 과정에서 중요한 요인으로 대두되면서, 같은 단지 내 위치하여 동일한 입지여건과 동일한 물리적 특성(전용 면적, 방의 개수, 평면 타입 등)을 가진 세대 간에서도 거래가격의 격차는 커지고 있다.

90년대 후반부터는 베이비 붐 세대의 소형 평형에서 중대형 평형으로의 이동이 시작되면서, 삶의 질에 대한 관심도의 증가와 함께 주택의 주거 환경에 따른 쾌적성이 더욱 강조되기 시작했고, 주거 환경의 요소 중, 일조 환경과 조망 환경에 대한 사회적 관심도는 계속 증대되어 왔다. 

이러한 시대적 현상과 더불어 환경 침해에 대한 분쟁이 늘어나면서, 주택의 일조권 침해에 따른 소송이 대두되기 시작했다. 1996년 3월 29일에는 일조 피해가 사회 통념상 수인한도(동짓날 기준 9시부터 15시까지의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 8시부터 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 총 4시간 정도 확보되는 경우에는 일조방해를 수인하여야 하며, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조방해의 경우에는 수인한도를 초과하는 것으로 보고 위법행위로 평가)를 넘었는지 여부를 판단하는 기준이 사법부에서 처음으로 인용되었다(서울고법 94나 11806 판결).

이에 따라 일조권 침해에 따른 소송이 확대되기 시작하였으며, 일조권 수인한도 초과 여부와 일조 시간 침해 시간에 대한 객관적이고 신뢰성 있는 법원 감정의 요구도 증가하였다.

이후 일조 방해의 정도가 수인한도를 초과하는 경우, 물권침해설 물권침해설 : 일조침해가 피해지 소유자의 토지나 건물의 소유권이나 점유권의 권능을 침해하는 것으로 이해하는 견해
과 생활이익설(자연환경이나 생활환경은 개인이 가지는 법률상 보호되는 생활이익이고, 이러한 생활이익에 대하여 수인할 수 없는 침해를 가하면 그 가해행위가 위법행위로서 불법행위를 구성한다고 보는 견해)의 입장에서 위법 행위로 평가되면서(대법원 판례 96다56153, 2000다44928 판결 등), 일조권 침해에 따른 배상 청구 소송이 급증하였으며, 일조권 수인한도 초과 여부 및 따라 일조 시간 감소분에 대한 기술 감정과 그에 따른 부동산 시가 하락 감정이 증가하고 있다.

또한 일조권 소송의 증가와 더불어, 조망권에 대한 소송도 잇따라 증가하였는데, 하급심에서는 한강 조망 등 가치 하락의 원인 제공을 일부 인정하여 원고 승소 판결이 난 경우도 있었으나, 2004년 9월 13일 대법원 판결에서는 원고 일부 승소한 원심을 파기하고 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익은 독점적 이익이 아닌 반사적 이익으로 판시하였다(대법원 2004.9.13. 선고 2003다64602 판결).

또한 하급심에서는 “한강변 아파트에서 바라보이는 한강과 그 주변 경관은 미적, 정신적 측면뿐 아니라 사회·문화·경제적 측면에서 조망가치가 매우 크다”며 “한강을 경관으로 누리던 조망이익은 법적으로 보호할 가치가 있는 생활이익으로 봐야한다”고 판시하였다. 

그러나 대법원에서는 원심을 파기하고, 조망의 이익은 주변에 있는 객관적 상황의 변화에 의하여 저절로 변용 내지 제약을 받을 수밖에 없고, 그 이익의 향수자가 이러한 변화를 당연히 제약할 수 있는 것도 아니라고 판결하였다. (2007.6.28. 대법원 선고 2004다54282 판결)

이와 같이 하급심에서 원고 승소하여 조망권의 가치를 인정한 바 있으나, 대법원에서는 건물에서 내다보는 경관이 하나의 생활이익으로서 가치를 지닐 때만 ‘조망권’을 인정하고, 특수 경관(강, 바다, 호수, 산, 공원, 골프장, 도심 야경 등의 인간의 심리적인 만족감을 유발하는 좋은 경관을 바라볼 수 있는 조건을 의미)의 경우 반사이익으로 조망할 수 있는 권리를 인정하지 않고 있다.

이후 2005년 10월 28일 고등법원에서는 일반적으로 천공율(아파트나 주택의 거실에서 외부를 바라보는 경우, 전체 조망 면적에서 하늘이 보이는 면적을 백분율(%)로 표시한 수치) 침해에 따른 개방감 상실은 일조가 침해되면 당연히 그에 수반된다는 점에서 이로 인한 시가하락분은 이 사건 일조 침해로 인한 통상 손해의 범위에 속한다고 할 것이다”라고 판시하여, 하늘이 보는 면적비율을 의미하는 천공조망과 한강조망 등의 경관조망을 명확히 구분하였다(서울고법 2005.10.28. 선고 2004나56440 판결).

이처럼 일조권 및 조망권의 침해에 따른 법적 분쟁이 늘어나면서, 관련 지자체에서도 일조권 분쟁으로 인한 지역 민원이 증가하였으나, 소음, 분진 등과는 달리 지자체에서 강제할 수 없어 법적 분쟁으로까지 가는 사례가 증가하면서, 관할 지역 내 건축 심의 시, 일조권 및 조망권 피해 정도를 분석하여 설계에 반영할 것을 요구하고 있다.

주택 시장에서는 일조시간과 더불어 천공율 및 개방감 등에 따라 자연스럽게 거래 가격의 차이가 형성되고 있으며, 한강 등 특수경관의 경우 그 격차 반영의 폭은 더욱 커지고 있다. 

주상 복합 아파트 등 신규 고급 주택 시장에서 세대별 주거 환경 격차에 따른 분양가 차등화가 점차적으로 확대되고 있다. 이에 따라 근래에 들어 정비사업 추진 시, 종전 또는 종후 자산 평가에 각 세대별 주거 환경 격차를 반영한 차등 분담금 책정이 실시되고 있는 사업장이 늘고 있다.

인텔리전트솔루션즈 대표 조용성
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